Maasterras

Voor deze ontwikkeling zijn eigendomsverwervingen, bedrijfsverplaatsingen, geluidsmaatregelen, bodemsaneringen, onderzoeken en planvorming noodzakelijk. De laatste ontwikkelingen zijn daarbij als volgt.

Planvorming

• Architectenbureau Mecanoo heeft een integrale ontwikkelvisie en -strategie opgesteld voor de Dordtse Spoorzone.
• Een ingenieursbureau is geselecteerd om het programma van eisen voor de garage onder het Maaspark in meerdere scenario’s te formuleren en te voorzien van kostenramingen.
• Er worden verkennende gesprekken gevoerd met Rijkswaterstaat over de renovatie en een functiewijziging van de brug en een overkapping van de tunnelmond A16. Daartoe is de zogeheten gemeentelijke klantenwens ingediend.
• Er is een businesscase opgesteld voor de hele Spoorzone.

Verwervingen

• Er worden verkennende gesprekken gevoerd met NS over de aankoop van P+R Weeskinderendijk
• Er wordt met ProRail gesproken over het opheffen/c.q. verplaatsen van het rangeerterrein en vervolgens verwerving van het terrein.
• Er wordt met de laatste grote grondeigenaar in het beoogde eerste woongebied gesprekken gevoerd over verwerving van zijn bezit en verplaatsing van de bedrijven.
• Er zijn en worden verkennende gesprekken gevoerd met de (grond-)eigenaren over hun positie in de ontwikkelvisie. Dat spitst zich toe op het eerste deelgebied aan de Weeskinderendijk.
• Er worden de eerste gesprekken gevoerd met de eigenaren van de resterende private woningen aan de Weeskinderendijk.

Bodemsanering

• Er is voor de beoogde eerste fase van de woningbouw (tussen de brug en het spoor) een analyse gemaakt van de bodemkwaliteit en de te nemen maatregelen.

• We gaan de Ontwikkelingsvisie voor het Maasterras uitwerken in een stedenbouwkundig plan.
• We gaan een MER en een Omgevingsplan voor het Maasterras opstellen.
• We gaan een marktconsultatieronde uitvoeren om te verkennen of er marktpartijen en onder welke condities geïnteresseerd zijn in participatie in de ontwikkeling.
• We gaan een communicatieplan opstellen gericht op de betrokkenen in en buiten het gebied en op de belangrijkste stakeholders.

Tot nu toe gerealiseerd

• Inmiddels is het project Dordtse Mijl (deels) uitgevoerd, waarbij de verplaatsing van het benzinestation een belangrijke eerste stap is om het gebied Maasterras tot ontwikkeling te brengen.
• Twee percelen van Indofin (22.557m2 aan de Weeskinderendijk 213) zijn aangekocht en eind juli getransporteerd.
• Er is een Wvg gevestigd op 14 woningen aan de Weeskinderendijk-noordzijde.

• Er is in november 2020 een eerste informatieavond gehouden met betrekking tot de visie Spoorzone, voor bewoners Weeskinderendijk-noordzijde.
• Er is in juli 2021 een tweede informatieavond gehouden waarbij de bewoners Weeskinderendijk-noordzijde zijn bijgepraat over de stand van zaken van het project Maasterras en een streefdatum is genoemd waarop de gemeente eigenaar wil zijn van de betreffende woningen (medio 2023). Naar aanleiding daarvan zijn en worden gesprekken gevoerd met de huiseigenaren en huurders van woningen aan de Weeskinderendijk- noordzijde, over hun positie in de ontwikkelvisie.
• Er is op 15 augustus een avond georganiseerd samen met het Stadslab over de ontwikkeling van de Spoorzone.

Actuele raming en dekking

Momenteel worden de verkenningen die worden uitgevoerd, bekostigd uit het bij de Begroting 2019 gevoteerde krediet voor de Spoorzone/Spuiboulevard, zie RIS-dossier 2274345 en het in juli 2020 genomen vervolgbesluit daarop zie RIS-dossier 2587521 . Omdat deze middelen uitgeput raken, zal op basis van de ontwikkelstrategie voor de Spoorzone nog in 2021 een krediet voor planvorming en uitvoering aan uw raad worden gevraagd voor Maasterras-CS met daarin eerste deelgebied Weeskinderendijk. We gaan een aanvraag doen voor subsidiëring van de eerste fase woningbouw in het kader van de Woningbouwimpuls van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Liquiditeitenplanning

Niet van toepassing.

Risico's en beheersmaatregelen

Het project bevindt zich in de initiatieffase en daardoor is er op dit moment nog geen doorwrochte inschatting te maken van de risico's. Wel is duidelijk dat geluidsvoorzieningen (A16, spoor), bedrijfsverplaatsingen en verwervingen (rangeerterrein, P&R-terrein, woningen, bedrijfsterrein) en coalitievorming met de grote grondeigenaren randvoorwaardelijk zijn voor de eerste 2 fasen van de ontwikkeling van het Maasterras. Uit de gesprekken met de betrokken partijen blijkt bereidheid om met enig optimisme de ontwikkeling van het eerste deelgebied te beschouwen (tussen de 500 en 600 woningen). In de vervolgfasen komen het woonwagenkamp, de eigenaren van de bebouwing in de Put en aan de Handelskade in beeld. Risico's zijn er vooral wanneer de ontwikkeling niet snel genoeg op gang komt, één van de redenen waarom eerdere plannen niet zijn gelukt. Dit kan optreden wanneer er te weinig commitment is van andere grondeigenaren en randvoorwaarden op het gebied van, bijvoorbeeld, geluid, grondkwaliteit en externe veiligheid onvoldoende kunnen worden gegarandeerd. Ook het tijdig beschikken over een onherroepelijk Omgevingsplan en vergunningen zijn risico's. Ook hier is commitment van de omgeving en zeker ook politiek draagvlak van belang. Goede communicatie, een heldere planning en gedegen onderzoeken zijn hiervoor de belangrijkste beheersmaatregelen. Ook de verwerving van grondposities door de gemeente (waarbij de aankoop van het terrein van Indofin een belangrijke eerste stap is) en behoedzaam omgaan met de beschikbare middelen zijn erg belangrijk. De businesscase maakt duidelijk met welke kosten en inkomsten er rekening moet worden gehouden en in welke mate bijdragen vanuit de gemeente, rijksgelden, provinciale subsidie en een mogelijke bijdrage door Rijkswaterstaat noodzakelijk zijn, om de ontwikkeling mogelijk te maken. Op basis van de Agenda 2030 is een aanzienlijk bedrag (€ 140.000.000) geoormerkt voor ontwikkeling van de Spoorzone.

Grondposities
In deelgebied Weeskinderendijk, is ten oosten van de brug een perceel van 2,2 ha aangekocht. Daarnaast lopen gesprekken voor de aankoop van nog ruim 1 ha. Samen met de woningen waarop Wvg is gevestigd ontstaat een aaneengesloten gebied dat het eerst tot ontwikkeling kan komen.
De overige gronden binnen het Maasterras zijn grotendeels in particuliere handen, uitgezonderd het gebied Brandt Buijsstraat. Het gemeentelijk grondbezit beperkt zich verder tot de openbare ruimte en ongeveer tweederde van de woningen op de Weeskinderendijk-noordzijde. Het grondbezit van projectontwikkelaars in het plangebied is eveneens beperkt. Voor de transformatie naar een binnenstedelijke woonwijk is eigendom van de private gronden of als alternatief, een ontwikkelovereenkomst met de grondeigenaren nodig. Gronden ten behoeve van het beoogde park en transferium zijn in eigendom van NS Vastgoed en Prorail. Een groot deel van de aanlanding van de brug is in eigendom van Rijkswaterstaat. Gesprekken met deze partijen zijn gaande.

Contractuele kaders/overeenkomsten
Nog niet van toepassing.

Betrokken partijen
NS, ProRail, RWS, de diverse (grond-)eigenaren in het gebied.

Bestemmingplan, stedenbouwkundig plan, et cetera
Voor de ontwikkeling van het Maasterras is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk, dit zal onder de nieuwe Omgevingswet worden uitgevoerd. Daartoe wordt nog in 2021 gestart met een stedenbouwkundig plan voor het Maasterras-CS. Parallel daaraan start de Milieu Effect Rapportage (MER) voor hetzelfde plangebied. Daarna worden per deelgebied gedetailleerdere uitwerkingen in verkavelingsplannen opgesteld.

Scope

Voor het Maasterras is een projectorganisatie opgericht. Deze richt zich primair op het scheppen van randvoorwaarden om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Dat betreft:

• opstellen MER.
• opstellen Omgevingsplan.
• opstellen stedenbouwkundig plan.
• selecteren marktpartij(en).
• verwerven gronden dan wel coalitievorming.

Het projectgebied is opgedeeld in deelgebieden die volgtijdelijk of parallel tot ontwikkeling komen. Hierbij is groei in aansluiting op de bestaande wijken het uitgangspunt. Het komende jaar staat in het teken van de uitwerking van het eerste deelgebied Weeskinderendijk. Coalitievorming, lobby en energie op participatie van medeoverheden, zowel beleidsmatig als financieel zal breed ingezet moeten worden.

Programma

De visie Spoorzone gaat voor het Maasterras op dit moment uit van een hoog stedelijk woongebied van ruim 2.000 woningen en 40.000 m2 overig programma (parkeren, voorzieningen, leisure en dergelijke). De planning loopt tot 2040.

Voorgaande besluitvorming