Spuiboulevard, inclusief nieuwbouw Stadskantoor

Eind vorig jaar hebben de volgende stukken ter inzage gelegen voor inspraak:

• Concept Ontwerp Bestemmingsplan voor het Huis van Stad en Regio.
• Concept Stedenbouwkundig Raamwerk en beeldkwaliteitsplan Spuiboulevard.
• Concept Ontwerp bestemmingsplan Crownpoint.
• Uitbreiding Spuihavengarage.
• Herinrichting Openbare Ruimte Spuiboulevard – Achterhakkers.

Er zijn 27 schriftelijke inspraakreacties binnengekomen. De plannen zijn over het algemeen positief ontvangen. Alle reacties zijn in het voorjaar samengevat, gerubriceerd en van een antwoord voorzien. De antwoorden worden samen met de Ontwerp Bestemmingsplannen in december ter vaststelling aan de raad aangeboden. In het Ontwerp Bestemmingsplan wordt vanwege te behalen tijdwinst ook de uitbreiding van de Spuihavengarage opgenomen.

Mede op basis van reacties in het inspraaktraject is het Stedenbouwkundig Raamwerk en beeldkwaliteitsplan Spuiboulevard definitief gemaakt en in het voorjaar door welstand en de Stuurgroep Stationsgebied goedgekeurd. Beide stukken worden samen met de Ontwerp Bestemmingsplannen in december ter vaststelling aan de raad aangeboden.

Het college heeft in juli aan de beoogde projectontwikkelaar Vorm geschreven bereid te zijn het blote eigendom van de locatie Crownpoint onder enkele voorwaarden aan Vorm te verkopen. De Stuurgroep Stationsgebied heeft begin september besloten op welke manier de waarde van dit bloot eigendom moet worden bepaald.

De raad heeft besloten dat het additionele volume van ca 3.500 m2 bvo van Huis van Stad en Regio door de gemeente als kantoor zal worden ontwikkeld.

Tot nu toe gerealiseerd

• In 2018 is een actief participatietraject doorlopen met de Spuisafari en diverse Stadslabs. Dit was een belangrijke basis voor de gebiedsvisie, die op 18 december 2018 door de raad is vastgesteld. De gebiedsvisie is vervolgens uitgewerkt in een Verkeersstructuurplan voor de Schil-West. De hoofdlijnen hiervan zijn op 19 juni 2019 besproken met de commissie Grote Projecten, waarna nog diverse avonden met bewoners en ondernemers zijn georganiseerd. Na een tweede behandeling in de Commissie Grote Projecten is het Verkeersstructuurplan op 2 april 2019 door de raad vastgesteld en is ook een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld.
• Op 26 november 2019 heeft de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de herontwikkelingslocatie Stadskantoor/Hellingen/Spuihavengarage/Crownpoint. Voor dit gebied is een verkavelingsstudie gemaakt, waarin de ruimtelijke en financiële gevolgen van de parkeeroplossingen zijn onderzocht. Op 20 november is de raad hierover geïnformeerd. De variant met een grotere parkeergarage op de locatie van de huidige Spuihavengarage wordt verder uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan met circa 500 woningen.
• In 2019-2020 zijn diverse particuliere initiatieven in het gebied ontwikkeld. Het gaat hierbij in de meeste gevallen om transformatie van leegstaande kantoorgebouwen of herontwikkeling hiervan door sloop en nieuwbouw.
• Op 30 juni 2020 is het Voorkeursrecht (Wvg) gevestigd op de Crownpoint locatie en zijn ook gesprekken gestart om Crownpoint minnelijk te verwerven.
• In 2020 is gewerkt aan een stedenbouwkundig raamwerk en beeldkwaliteitsplan voor het Stadskantoor en omgeving, waarbij onder andere is gekozen voor een parkeeroplossing waarbij de huidige Spuihavengarage wordt uitgebreid en gerenoveerd. Voorjaar 2021 is het Stedenbouwkundig Raamwerk en Beeldkwaliteitsplan Spuiboulevard definitief gemaakt en gereed voor vaststelling door de raad in december 2021
• In het vierde kwartaal 2020 zijn de bestemmingsplanprocedures voor de Crownpoint locatie en het Huis van Stad en Regio gestart. In het Ontwerp Bestemmingsplan voor Crownpoint, dat medio september 2021 ter visie is gelegd, is nu ook de uitbreiding van de Spuihavengarage meegenomen omwille van de tijdwinst.
• Er is gewerkt aan een schetsplan voor de herinrichting van de Spuiboulevard. Afronding is pas in 2022 te verwachten nadat meer duidelijkheid is verkregen over de (on)mogelijkheden en beperkingen van de ondergrondse infrastructuur.
• In de periode november/december 2020 heeft een inspraakperiode plaats gevonden voor diverse projecten rond de Spuiboulevard. De inspraaknota is in mei 2021 goedgekeurd door de Stuurgroep Stationsgebied en wordt in december 2021 ter vaststelling voorgelegd aan de raad.
• Op 18 februari 2021 heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken (BZK) een subsidie van € 3.525.817 exclusief btw toegekend aan de Spuiboulevard. Aan deze subsidie zijn voorwaarden verbonden ten aanzien van onder meer het aantal woningen, de woningdifferentiatie en de realisatieperiode.
• Voorjaar 2021 is de eerste verkeersmaatregel uit het verkeersstructuurplan uitgevoerd: tijdelijke herinrichting Johan de Wittstraat – Singel – Stationweg, aanpassen VRI. Effecten monitoren voor toekomst.
• De Parkeervisie Gebiedsontwikkeling Spuiboulevard Dordrecht* is in maart vastgesteld door de raad.
• Het parkeerbalansmodel voor het centrum is afgelopen zomer opgeleverd. We kunnen nu aan de hand van bouwprogramma's/ontwikkelingen in het centrum en scenario's meer inzicht geven in de parkeervraag.
• In maart 2021 is een voorbereidingskrediet voor de Spuihavengarage beschikbaar gesteld. De voorbereiding van de aanbesteding is in volle gang.
• In 2021 is gewerkt aan het opstellen van een concept GREX voor de Spuiboulevard.
• Op 13 juli 2021 heeft het college aan Vorm geschreven bereid te zijn het blote eigendom van de grond onder enkele voorwaarden aan Vorm te verkopen.

Huis van Stad en Regio

• Op 18 december 2018 heeft de raad de besloten om de huisvesting op de locatie van het voormalig Belastingkantoor/Rabobank te realiseren, dit samen met de partners Gemeenschappelijke Regeling Drechtsteden (GRD), Bibliotheek AanZet, VVV en Dordrecht Marketing te doen en hiertoe een krediet beschikbaar te stellen.
• Op 23 april 2019 heeft het college besloten een architectenprijsvraag te organiseren met als doel de ontwikkeling en realisatie van het Huis van Stad en Regio.
• Op 8 april 2020 heeft het college ingestemd met het door de onafhankelijke jury aangewezen prijswinnende plan van Schmidt Hammer Lassen in hierover de raad verwittigd in een RIB.
• Op 14 juli 2020 is in de kadernota de RIB behandeld over Bibliotheek AanZet "Vormgeving Toekomstvisie in relatie tot het Huis van Stad en Regio" inzake aanvullende structurele exploitatielasten. Verdere behandeling in de behandeling van de meerjarenbegroting in november 2020.
• Op 27 augustus 2020 is door de architect SHL een geoptimaliseerd plan gepresenteerd, waarin de opmerkingen van de onafhankelijke jury zijn onderzocht en verwerkt (parkeren, hoogte dek, inrichting, programmering pocketpark en bestendigheid van het ontwerp COVID-19/pandemie).
• Op 3 september 2020 heeft een tweede besloten sessie commissie Grote Projecten plaatsgevonden inzake financiële kaders en beheersing van die kaders.
• Op 13 oktober 2020 heeft de raad ingestemd met het voorbereidingskrediet.
• In december 2020 hebben de partners een samenwerkingsovereenkomst ondertekend.
• In het vierde kwartaal van 2020 zijn de bouwdirecteur en de procesmanager voor bewoning en gebruik van het Huis gecontracteerd.
• Vanaf het eerste kwartaal van 2021 gewerkt met 2 deelprojecten die elk een eigen bestuurlijke en ambtelijke opdrachtgever hebben. Het deelproject Casco in inbouw heeft de primaire verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke realisatie van het gebouw. Voor dit deelproject is Maarten Burggraaf bestuurlijk opdrachtgever en Henk Kranendonk ambtelijk opdrachtgever. De operationele aansturing van dit deelproject gebeurt door de bouwdirecteur. Het deelproject inrichting en gebruik bereidt de het daadwerkelijke gebruik en de samenwerking tussen de partners voor. In dit deelproject komt ook de organisatieontwikkeling die elke van de partners afzonderlijk en gezamenlijk door willen maken aan de orde. Voor dit deelproject is Piet Sleeking (wethouder personeel en organisatie) bestuurlijk opdrachtgever voor het aandeel van de gemeente Dordrecht en gemeentesecretaris Carlo Post ambtelijk opdrachtgever. De operationele aansturing van dit deelproject gebeurt door de procesmanager inrichting en gebruik.
• In het eerste kwartaal van 2021 heeft de architect in overleg met verschillende gebruikersgroepen op basis van het prijsvraagontwerp een schetsontwerp voor de inbouwvoorzieningen opgesteld.
• Medio mei 2021 was de aanbestedingsprocedure voor de ingenieursdiensten afgerond. Daarmee was het ontwerpteam compleet en kon een start worden gemaakt met het uitwerken van het prijsvraagontwerp in een Voorlopig Ontwerp.
• In de vergadering van de commissie Grote Projecten van 30 juni zijn twee raadsinformatiebrieven besproken en is een toelichting gegeven op het verloop van het proces en de risico’s. De belangrijkste risico’s hebben betrekking op overschrijding van het budget en de planning en de sturing op de gewenste kwaliteit. In de vergadering is afgesproken dat de commissie en de raad in de gelegenheid wordt gesteld om het Voorlopige Ontwerp vast te stellen. Daarbij zal de commissie ook worden geïnformeerd over de stand van het risicomanagement.
• In de vergadering van 13 juli 2021 heeft de raad besloten dat het additionele volume van ca 3.500 m2 bvo door de gemeente als kantoor zal worden ontwikkeld.

• De gebiedsvisie "Spuiboulevard e.o." is in de periode 2017-2018 op basis van een intensief participatietraject met een Spuisafari en diverse Stadslabs tot stand gekomen. In de stadslabs zijn diverse verkeersoplossingen naar voren gekomen, die zijn verwerkt in het verkeersstructuurplan.
• In het derde kwartaal 2019 zijn diverse avonden met bewoners en ondernemers en een Stadslab georganiseerd over het verkeersstructuurplan.
• Na vaststelling van het verkeersstructuurplan zullen omwonenden en ondernemers op maat betrokken worden bij de gefaseerde uitvoering daarvan. Waar mogelijk wordt de communicatie gecombineerd met de gebiedsontwikkeling en communicatie binnen andere projecten en opgaven.
• In februari 2020 is een tentoonstelling over de vier inzendingen voor het Huis van Stad en Regio georganiseerd, waarbij bezoekers konden reageren op de inzendingen (consultatie). Deze reacties zijn aan de jury ter beschikking gesteld als onderdeel van de toets resultaten. Het uiteindelijke besluit over de inzendingen wordt door de onafhankelijke vakjury genomen.
• In februari 2020 is met bewoners, geïnteresseerden en jongeren een Stadslab georganiseerd, en dieper ingegaan op de vier inzendingen. De reacties zijn tevens aan de jury ter beschikking gesteld als onderdeel van de toets resultaten.
• In december 2020 was er een Stadslab over het stedenbouwkundig raamwerk en het beeldkwaliteitsplan.
• In november-december 2020 heeft een brede inspraakronde (voor omwonenden en ondernemers) het stedenbouwkundig raamwerk en beeldkwaliteitsplan voor het Stadskantoor en omgeving, de bestemmingsplannen voor de Crownpoint locatie en het Huis van Stad en Regio, de uitbreiding Spuihavengarage en de herinrichting van de Spuiboulevard. De reacties zijn verzameld, gerubriceerd en beantwoord in een inspraaknotitie die in mei 2021 door de Stuurgroep Stationsgebied is goedgekeurd en in december 2021 ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd.
• In 2022 volgt een Stadslab over de herinrichting van de Spuiboulevard.

Actuele raming en dekking

Voor de totstandkoming van de ontwikkelvisie en gebiedsvisie (inclusief participatietraject) is in de jaren 2016 tot en met 2018 totaal circa € 800.000 uitgegeven. Dit geld is beschikbaar gesteld middels de vaststellingen van de Bestuursrapportage 2016 (zie RIS-dossier 1787274 ) en Kadernota 2017 (zie RIS-dossier 1719162 ). Het project Spuiboulevard bevindt zich in de voorbereidingsfase. Eind 2019 is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de herontwikkelingslocatie huidige Stadskantoor e.o. van € 833.000. Tevens is een budget aangevraagd voor de uitvoering van de overige onderdelen van de gebiedsvisie. Eind 2021 zal een grondexploitatie worden geopend voor dit gebied. Voor particuliere initiatieven tot herontwikkeling waarvoor een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is, worden de kosten via een anterieure overeenkomst verhaald op initiatiefnemer.

Voor de onderdelen ter uitvoering van het verkeersstructuurplan (waaronder het voorstel voor aanpassing van beide parkeergarages) zal in de periode 2020-2025 per onderdeel een kredietvoorstel worden aangevraagd. Deze maatregelen kunnen niet alleen uit de grondexploitatie worden gedekt. Het Verkeersstructuurplan, het Huis van Stad en Regio en de herontwikkeling van het gebied Stadskantoor-Hellingen-Spuihavengarage-Crownpoint zijn nauw met elkaar verbonden. Met name de in het verkeersstructuurplan beoogde verschuiving van de parkeercapaciteit is cruciaal. Hiervoor wordt een parkeervisie, parkeerbalans en een businesscase opgesteld, begin 2022 wordt een krediet aangevraagd voor de uitvoering. Hierin zijn de aantallen opgenomen die vanuit de parkeernormering voor het gebied (inclusief voor het programma van het HSR) benodigd zijn. Het risico bestaat dat de beschikbare middelen in de businesscase parkeren niet voldoende zijn voor het realiseren van de parkeervoorzieningen Spuiboulevard (Spuihaven en nieuwe garage Veemarkt). Ook de relatie met P+R Weeskinderendijk is cruciaal. Momenteel lopen er verkennende gesprekken met NS Vastgoed over dit terrein. Voor het Huis van Stad en Regio wordt binnen het financiële kader op huisvestingslasten voor Dordrecht gehandeld. De dekking van de parkeergarage evenals de parkeernormering behorend bij het programma zijn opgenomen in de businesscase parkeren. Er wordt een aanvraag ingediend voor Eneco-gelden om de investering dekkend te maken.

Liquiditeitenplanning

Pas nadat de grondexploitaties en daarmee de financiële kaders door de raad zijn vastgesteld, zullen we dit conform het vaste format in het projectblad vermelden.

Risico's en beheersmaatregelen

Jaarlijks worden de risico's geïnventariseerd en worden er beheersmaatregelen geformuleerd. Omdat het bekendmaken van deze risico's de (onderhandelings)positie van de gemeente kan schaden, zullen wij in het projectblad deze risico's slechts in beperkte mate behandelen. Doordat het project zich nog in de voorbereidende fase zich bevindt en hiermee de risicoanalyse nog niet gereed is zal deze paragraaf in het volgende projectblad aangevuld worden met risico's.

De Spuihavengarage moet worden uitgebreid met ca. 200 plaatsen, die beschikbaar zijn op het moment dat de Veemarktgarage gesloopt wordt. Ook moet de Spuihavengarage tijdens de uitvoering van de werkzaamheden open blijven. Nu de plannen verder zijn uitgewerkt blijken deze uitgangspunten niet haalbaar. De Spuihavengarage is niet gereed als de Veemarktgarage wordt gesloopt en kan waarschijnlijk maar met ca. 150 plaatsen worden uitgebreid. De Spuihavengarage kan tijdens de werkzaamheden niet open blijven en daarnaast moeten 59 parkeerplaatsen structureel worden ingezet voor het opvangen van het tekort aan parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners op de CrownPoint locatie. Mede door deze ontwikkelingen verwachten we een tekort aan parkeerplaatsen binnen het gebied en zoeken we hiervoor naar oplossingen binnen en buiten het plangebied. In de grondexploitatie Spuiboulevard wordt een post opgenomen voor extra parkeerplaatsen.

Voor zowel het verkeersstructuurplan (waaronder de toekomstvisie op de beide parkeergarages aan de Spuiboulevard) als de herontwikkelingsmogelijkheden voor de locatie van het huidige Stadskantoor/Helling/Spuiboulevard is er een belangrijke relatie met het beoogde uitbreiding van de huidige P+R aan de Weeskinderendijk (zie projectblad Maasterras ).

Grondposities

Opstallen en gronden onder het beoogde Huis van Stad en Regio (HvS&R) inclusief parkeren en commercieel programma zijn in het bezit van de gemeente. De locaties die na oplevering van het Huis van Stad en Regio vrijkomen, zijn allen in eigendom van de gemeente. Het gaat hierbij om het huidige Stadskantoor, gebouw "De Hellingen" (Sociale dienst en Ingenieursbureau Drechtsteden) en de Spuihavengarage. De grond onder Crownpoint is van de gemeente en wordt verpacht. Om meer grip op deze locatie te krijgen en vervreemding van de gebouwen te voorkomen is het Voorkeursrecht op deze locatie gevestigd. De diverse particuliere ontwikkelingen vinden plaats op locaties die door ontwikkelaars zijn verworven. Indien er hierbij sprake is van een bestemmingsplanwijziging, wordt een anterieure overeenkomst opgesteld voor het kostenverhaal.

Contractuele kaders/overeenkomsten

Niet van toepassing.

Betrokken partijen

Niet van toepassing.

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, et cetera In 2020 is een stedenbouwkundig plan voor de herontwikkelingslocatie Stadskantoor/Hellingen/Spuihavengarage/Crownpoint opgesteld. Voor de locaties Huis van Stad en Regio, Spuihavengarage en Crownpoint zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Omdat de Omgevingswet (wederom) is uitgesteld, hoeft de herontwikkeling van het Stadskantoor/De Hellingen niet in het toekomstige Omgevingsplan te worden opgenomen (ingangsdatum Omgevingswet 1-7-2022).

Scope

Het plangebied "Spuiboulevard e.o." wordt grofweg begrensd door de Spuiboulevard, de Johan de Wittstraat, het spoor en de Achterhakkers en bestaat uit:

1. Herontwikkelingslocatie "Stadskantoor e.o." bestaande uit het huidige Stadskantoor, De Hellingen, Crownpoint en de Spuihavengarage (samen circa 3 ha).
2. Huis van Stad en Regio (voormalig Rabobank- en Belastingkantoor en Veemarktgarage).
3. Uitvoering Verkeersstructuurplan.
4. Diverse deelprojecten met private initiatieven die ieder hun eigen tijdspad kennen.

Hierbij is van groot belang:

• Aanpassing verkeersstructuur op basis van het Verkeersstructuurplan en herinrichting openbare ruimte in en rond het plangebied.
• Het project is voor het parkeren en het integrale mobiliteitsvraagstuk afhankelijk van het beoogde transferium op de Weeskinderendijk. Deze locatie maakt onderdeel uit van het deelgebied Maasterras.

Programma

Op de locatie voormalig Rabobank-/belastingkantoor en Veemarktgarage komt een parkeergarage met circa 200 plaatsen met 20.000 m2 BVO ten behoeve van het Huis van Stad en Regio. Daarin komen in ieder geval de publieke functies van GRD, Bibliotheek AanZet, VVV - Dordrecht Marketing en de gemeente, aangevuld met een deel van de werkplekken. Het prijswinnende plan voegt hier nog een additioneel commercieel (woon)programma aan toe van circa 3.000 m2.

Op de locatie van het huidige Stadskantoor, gebouw De Hellingen, de Spuihavengarage en Crownpoint wordt voorlopig op grond van het stedenbouwkundig raamwerk en de voorwaarden voor het verkrijgen van de BZK-subsidie uitgegaan van circa 510 woningen, een uitbreiding van de Spuihavengarage met circa 200 extra parkeerplaatsen, een (half-verdiepte) bewonersparkeergarage op de Crownpoint locatie en ongeveer 1.000 m2 commerciële voorzieningen in dit plangebied.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de concrete, deels particuliere initiatieven binnen het gebied, die momenteel een procedure doorlopen of reeds vergund zijn. Daarnaast zijn in het gebied recent 6 projecten met in totaal 165 woningen opgeleverd.

Voorgaande besluitvorming