Stadswerven

• Woningbouw Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW): De stappen in het proces met OCW zijn: bouwenvelop (gemeente), bouwprogramma en Technisch Ontwerp (OCW). Daarna volgt taxatie, koopovereenkomst, voorbereiding, verkoop en bouw:
  • The Yard, vlek C-west, 44 woningen is in aanbouw. Er is nog 1 woning te koop.
  • Voor deelgebied A is de bouwenvelop en het bouwprogramma vastgesteld. Het Technisch Ontwerp voor het blok aan het Wantij, blok A3, wordt dit jaar afgerond. Volgens de planning gaan de woningen voorjaar 2022 in de verkoop.
  • De bouwenvelop en het bouwprogramma voor deelgebied F zijn vastgesteld. De verwachting is dat de woningen medio 2022 in de verkoop gaan.
  • De bouwenvelop voor deelgebied G met 6 kavels is nog niet vastgesteld. Het gaat om individuele kavels, waarvoor OCW compensatie eist. De ontwikkeling van dit deelgebied is vertraagd als gevolg van problemen op het gebied van de natuurwet (beschermde diersoorten) en de milieuwet (er is asbest aangetroffen). Het asbest moet volgens de Milieuwet binnen 4-5 jaar verwijderd worden, maar beschermde diersoorten moeten beschermd/gecompenseerd worden. Een ontheffing van de natuurwet wordt voorbereid en in 2021 ingediend. Om deze ontheffing te verkrijgen, worden compenserende maatregelen bedacht en uitgevoerd.
• De definitieve woonomgeving wordt dit najaar aangelegd in vlek B noord (behoudens het deel waar de bouwweg loopt). Dit betekent dat de parkeerplaatsen aan de rivierzijde niet gerealiseerd worden. Deze worden elders gecompenseerd.
• Woningbouw Schaerweide: is opgeleverd. De aanleg van de woonomgeving is gereed.
• Een deel van de nieuwe oevers is nog niet aangelegd vanwege juridische procedure in het kader van de natuurwetgeving.
• Woningbouw Wantijhof (tegenover Energiehuis), is opgeleverd. De woonomgeving is aangelegd, deels tijdelijk omdat de materialen niet op tijd geleverd zijn.
• Woningbouw vlek E Wervenkade (naast Wervenpark), 63 woningen; De woningen zijn in de verkoop. De bouw is gestart.
• Woningbouw vlek H (naast Schaerweide); ontwikkeling voormalige 50 KV gebouw naast de Prins Hendrikbrug tot woninggebouw (circa 35-- woningen) loopt. Het ontwerp bestemmingsplan is in voorbereiding.
• Prins Clausbrug: de brug is in uitvoering en wordt 22 oktober 2021 opgeleverd. De aannemer heeft het initiatief genomen een arbitrage zaak te starten tegen de door de gemeente afgekeurde meerwerkclaims. De claims van de aannemer maken onderdeel uit van het risicoprofiel.
• Voor het dempen van de noordelijke insteekhaven is een ontheffingsaanvraag ingediend in het kader van de Natuurwetgeving voor de Rivierrombout. Eind juli is de ontheffing ontvangen. De ontheffing zal door het bevoegd gezag nog ter inzage worden gelegd.
• Wervenpark: het werk voor fase 1 is in uitvoering. Voor fase 2 is eind juli een ontheffing ontvangen in het kader van de Natuurwetgeving voor de rivierrombout. Het ontwerp voor het opknappen van de hellingbanen en het park is gereed. De planning is in 2022 damwanden hellingbanen en park op te leveren. Zie ook: link wervenpark: zie www.dordrecht.nl/stadswerven . www.stadswerven.nl
• Herziening bestemmingsplan Stadswerven: is vastgesteld.
• Procedures, WOB verzoeken, rechtszaken van/door Stichting het Wantij kosten veel tijd en geld. Zolang er juridische procedures lopen, waaronder een strafrechtelijke aansprakelijkheidsstelling, is constructief overleg niet mogelijk.
• De Biesboschhal: in februari 2021 is de verkoop (of verhuur) van de hal gestart. Dit najaar zal een top3 en voorkeurskandidaat voor overname van de hal worden voorgelegd aan de raad.
• Met de Stichting Binnenvaart en de KNRM zijn afspraken gemaakt over de definitieve ligplaatsen voor de Siegfried/Lashbak en Veerdienst III en voor het boothuis van de KNRM. Ook zijn afspraken gemaakt over de tijdelijke ligplaatsen in verband met het vernieuwen van de damwanden aldaar.

Tot nu toe gerealiseerd

Het Masterplan Stadswerven dateert uit 2009. Onder het kopje "eerdere besluitvorming" kunt u teruglezen wat er sinds 2009 aan besluitvorming heeft plaatsgevonden. Hieronder staat opgesomd welke activiteiten er in 2020 en 2021 hebben plaatsgevonden:

2020   Voorlopig ontwerp openbare ruimte deelgebied A
2020   Bouwenvelop en bouwprogramma deelgebied A vastgesteld
2020   Sloopvergunning dwarsligger Kraanbaan verleend
2020   Flora en fauna onderzoeken deelgebied A afgerond
2020   Sanering en bouwrijp maken; uitgevoerd en voorbereid op diverse deelgebieden
2020   PC brug in uitvoering
2020   Minidorp opgeleverd
2020    Definitief Ontwerp Woonrijp maken gestart B-noord afgerond
2020   Laatste kavel deelgebied B opgeleverd
2020   C- West (The Yard) gesaneerd en bouwrijp gemaakt
2020   Verkoop The Yard
2020   Grond The Yard geleverd aan OCW
2020   Flora en fauna onderzoeken noordelijke insteekhaven afgerond
2020   Voorbelasting vlek D
2020   Omgevingsvergunning fase 1 damwanden Wervenpark aangevraagd
2020    DO hellingbanen en Wervenpark
2020   Alle planningen geactualiseerd
2020   Saneren en bouwrijp maken vlek E uitgevoerd
2020   Laatste panden in vlek F gesloopt
2020    Onderzoeken vlek F gestart (bodem, flora en fauna)
2020   Bouwenvelop vlek F vastgesteld
2020   Bouwprogramma vlek F in behandeling
2020   Overleg met St Binnenvaart gestart over tijdelijke verplaatsing
2020   Asbest onderzoek vlek G afgerond
2020   Vervolgonderzoeken flora en fauna vlek G afgerond
2020   Fase 1 nieuwe Wantijoever uitgevoerd
2020   Juridische procedure kappen bomen t.b.v. Wantijoever fase 2
2020   Delen openbare ruimte overgedragen aan Beheer
2020   Besloten voor geheel Stadswerven noord een groenplan op te stellen in overleg met de groen-blauwe stad
2020   Diverse damwanden in vlek F en G in voorbereiding genomen om te vervangen
2020   Verleggen kabels en leidingen in vlek I opgestart
2020   Ontheffingen aangevraagd voor de Rivierrombout
2020   Wantijhof, deelgebied J, in aanbouw

2021    Overall planningen geactualiseerd
2021    Grex 2021 geactualiseerd
2021   Dwarsligger Kraanbaan deelgebied A gesloopt
2021    Saneren en bouwrijp maken deelgebied A in voorbereiding
2021   Aanleg damwand deelgebied A langs Wantij in voorbereiding
2021    Aansluitingen fietspad op PC brug in voorbereiding
2021   Uitvoering woonrijp maken B noord in voorbereiding
2021   Bouw The Yard gestart
2021   Uitvoering damwand Wervenpark fase 1
2021   Uitvoering Wervenpark en hellingbanen in voorbereiding
2021   Woningen Wervenkade in aanbouw
2021   Saneren en bouwrijp maken deelgebied F in voorbereiding
2021   Vernieuwen damwanden deelgebied F in voorbereiding
2021   Bouwprogramma vlek F vastgesteld
2021   Herinrichting openbare ruimte Vlek I in voorbereiding
2021    Ontheffing aanvraag landtong in voorbereiding
2021   Groenplan opgesteld, RIB bij de raad
2021   Woningen Wantijhof opgeleverd
2021   Woonrijp maken bij Wantijhof uitgevoerd
2021   Technisch ontwerp gebouw A zuid(A3) in behandeling genomen
2021   Ontheffing in het kader van de Natuurwet voor deelgebied G in voorbereiding
2021   Ontheffing rivierrombout verleend
2021   Herziening bestemmingsplan vastgesteld

De huidige en toekomstige bewoners worden door middel van digitale nieuwsbrieven en via Facebook geïnformeerd over de ontwikkelingen op Stadswerven. De nieuwsbrief verschijnt regelmatig (om de 2 à 3 maanden). De website www.stadswerven.nl komt per augustus 2021 bij de gemeente in beheer, zodat het niet meer sec een verkoopsite is van OCW. Voor verkoopsite OCW zie www.wonenopstadswerven.nl
met de bewoners van vlek B noord en van vlek E is gecommuniceerd over de ontwerpen voor de woonomgeving. Ook is het groenplan aan de bewoners en belanghebbenden verzonden met het verzoek om een reactie.

Actuele raming en dekking

De grex Stadswerven sloot per 1-1-2021 € 44,77 miljoen (nadelig).

Het saldo van de grondexploitatie is de financiële vertaling van de uitgangspunten die vastgesteld zijn tegelijkertijd met het openen van de grondexploitatie en de bijstellingen door de raad nadien. Het verwezenlijken van deze uitgangspunten gaat gepaard met financiële risico’s. Het financieel management omtrent de grondexploitatie impliceert naast het sturen op het financieel resultaat daarom ook het sturen op risico’s. Het risicoprofiel van Stadswerven bedraagt per 1-1-2021 € 17,60 miljoen (90%).

Liquiditeitenplanning

Risico's en beheersmaatregelen

Grondposities
Gemeente: binnen het ontwikkelgebied grotendeels gemeente eigendom. De diverse KV-gebouwen zijn particuliere ontwikkelingen.

Contractuele kaders/overeenkomsten

Overeenkomst ter verwerving van kooprechten bouwgronden Plangebied De Stadswerven d.d. juli 2018. Van belang is hierbij op te merken dat de Ontwikkelingscombinatie de Werven (OCW) vanaf 2001 de ontwikkelrechten van vrijwel het gehele gebied had verkregen (zogenaamde claimgebied) en dat daarvoor eerder in 2011 een overeenkomst is gesloten. Met het oog op de Europese aanbesteding- en staatssteunregels heeft de overeenkomst in essentie het karakter van een (raam)koopovereenkomst en niet van een samenwerkingsovereenkomst.

Looptijd overeenkomst
De een na laatste overeenkomst is mei 2011 in werking getreden en de laatste juli 2018. De planning kent een doorlooptijd van 2011 tot en met 2027. De vigerende grondexploitatie loopt tot 31 december 2027. Behoudens tussentijdse beëindiging (surseance, faillissement etc.) eindigt de overeenkomst op het moment waarop partijen aan alle verplichtingen hebben voldaan.

Algemene kenmerken contract:

1. Lang lopende, niet opzegbare overeenkomst, met wederzijdse verplichtingen.
2. Grondpositie en grondexploitatie volledig voor rekening gemeente.
3. Ontwikkelingscombinatie De Werven BV, na contractovername per 19 juni 2014, Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. (OCW), heeft contractuele aanspraken (ontwikkelrechten/rechten van koop) op en dus financieel belang bij nagenoeg het gehele gebied Stadswerven Noord. Slechts deelgebied E is expliciet uitgezonderd van de kooprechten. Het staat de gemeente vrij daarover te beschikken en daarmee te doen wat haar goeddunkt. In het contract met OCW van juni 2018 is geregeld dat de gemeente de mogelijkheid krijgt om in Stadswerven-noord 80 woningen uit te geven in particulier opdrachtgeverschap en dat OCW plangebied A, met uitzondering van de punt van de Punt, voor haar rekening neemt.
4. In het recente contract van 2018 zijn tijdsafspraken gemaakt over de wijze waarop en de termijnen waarbinnen de grondprijs per vlek wordt bepaald (ten opzichte van het contract uit 2011 is hier een versnelling in bereikt).
5. De gemeente is buiten de onder 3 genoemde uitzondering, niet vrij om rechtstreeks met derden te onderhandelen/contracteren over de verkoop van gronden in Stadswerven-noord. De Ontwikkelingscombinatie Stadswerven CV (OCW) is de eerst rechthebbende.
6. Binnen het plangebied Stadswerven, maar buiten de context van deze overeenkomst, vallen de deelgebieden E en I en J in Stadswerven-zuid. Deze kunnen in afwijking van de planning met OCW door de gemeente eerder worden ontwikkeld, voor zover dat niet concurrerend is met op dat moment door de Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW) in ontwikkeling zijnde deelgebieden. Ondertussen is vlek J (Wantijhof) opgeleverd en vlek E ((Wervenkade) in aanbouw.

Betrokken private partijen

Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. waarin thans samenwerken:

• AM BV.
• Dura Vermeer Bouw Zuid West BV.
• Aanneming Maatschappij J.P. van Eesteren BV.

Diverse aannemers bouw en woonrijp maken
Private partijen voor één locatie per partij:

• NBU
• Bemog
• Leyten
• Looye
• CPO Minidorp
• Den Hoed
• Isa beheer

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, et cetera
Masterplan: vastgesteld door de raad op 12 mei 2009.

• Stedenbouwkundig Plan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Beeldregieplan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Bestemmingsplan De Stadswerven: vastgesteld door de raad op 1 mei 2005, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 18 oktober 2005, in werking getreden op 22 december 2005. Geactualiseerd bestemmingsplan vastgesteld door de raad op 10 mei 2016 en onherroepelijk geworden. Herziening bestemmingsplan 2020 (sec woningaantallen) vastgesteld door de raad op 23 maart 2021 en onherroepelijk.

Scope

Stadswerven bestaat uit een zuidelijk en een noordelijk deel. Het zuidelijk deel wordt begrensd door de Noordendijk, de Oranjelaan, het Wantij en de Biesboschstraat. Het noordelijk deel door de Merwede, het Wantij, de Merwedestraat en de bedrijfsbebouwing oostelijk van de Papendrechtsestraat. Het inmiddels ge-verbouwde Energiehuis, de parkeergarage, de bioscoop, het Energieplein en Villa Augustus maken geen onderdeel (meer) uit van het project. Delen van Stadswerven-noord zijn overgedragen aan beheer. Stadswerven is een herstructureringsgebied van (vooral) scheepsbouw en andere bedrijvigheid naar (binnen-) stedelijk wonen met voorzieningen. Het gaat om voorzieningen aan de noordzijde die een stedelijke menging van wonen met enkele andere functies moet geven en een menging van wonen met meer grootschalige centrumachtige voorzieningen aan de zuidzijde. In Stadswerven-zuid zijn ontwikkelingen gaande, bouw vlek J, initiatieven ontwikkeling gebouwen 50 KV en 150 KV langs Oranjelaan, Regiokantoor, tijdelijke huisvesting Brandweer, die invloed hebben op de omgeving met name op het gebied van parkeren, die aandacht vragen vanuit het project. In Stadswerven noord zijn alle gebieden onderhanden van voorbereiding tot uitvoering van werkzaamheden en woningbouw.

Programma

" = Incl bestemmingsplan in voorbereiding 50 KV gebouw

Voorgaande besluitvorming